2015年第200期
实际租房过程中，房东一般会预先收取几个月的租金作为押金，如果双方一旦发生什么争议，尤其是承租人提前解约，出租人往往扣留押金做为违约金。但是从法律上讲，押金应理解为保证房屋及家具完好的保证金，它和违约金是两回事，不能直接将押金认定为提前解约的违约金。
而法律并没有规定一个明确的违约金数额标准，在合同法中，对于违约金数额的确定主要遵循一个原则：有约定从约定，无约定按照实际损失计算。按照法律规定，无论哪一方提出的损失数额，都必须自行举证加以证明。因此对于租赁合同解约的实际损失，可能面临举证难的情况，损失数额难以确定。所以，建议在房屋租赁合同中对于违约金应予明确。否则，如承租方提前解约，出租方通过诉讼取得的违约金一般就是3、4个月的租金数额。
对于承租方来讲，1、双方可以在租赁合同中先明确约定，发生某种情况，合同自动解除，双方不须承担违约责任。譬如租房是为了便利工作生活，如果工作地点发生变化，很可能需要另外租房居住。在此情况下，承租人就可以事先和出租方约定，一旦工作地点发生重大变化，可以提前解除合同。2、如果与房东协商一致的，可以提前解除房屋租赁合同而不承担违约金。3、也可以约定，如果承租人在提前解除合同时能以不低于原租赁合同的条件，为出租人找到新的承租人。出租人没有损失，则承租人不承担违约责任。
协商一致提前解约的，还应签订《解除租赁合同确认书》，对于哪一方提出解除、另一方的态度如何、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中加以明确，并办理交房手续，清点物品，退还剩余的租金和押金。
无法协商的，则需要单方发出书面文件。提出解约的一方，应书面告知对方，尤其是承租人准备搬离的情况，应当及时告知出租人解约及搬离的时间，以免出租人以不知情为由主张更高额的赔偿。作为守约方，在得到对方要解约的告知后，可以向对方发送相应的催告函主张权利，并保留催告的证据，如果在合理时间内对方没有反应，应该及时到法院提起诉讼。
上述书面文件，对于法院审理时判断哪一方构成违约、合同解除的具体时间，以及相应的损失该如何计算，都有重大作用。
