二手房买卖合同风险
发布时间：2020-07-14
文章来源：http://jzhyls.cn
2018年第337期
一、当事人的名称或姓名住所条款
（1）业主证件的真实性和卖方与业主身份的一致性。
（2）标的房产是否为个人财产、夫妻共同财产或家庭共同财产；若房屋为共同财产，合同的卖方应为全体共有权人，由他们分别亲笔签名或有他们签名的委托代理证明，若卖方已婚，最保险的做法是要求卖方夫妻双方都亲自签字，防范卖方以夫或妻一方不同意出售为由主张买卖合同无效。
（3）可到房地产交易中心或房管局查询房屋的产权登记情况，验证签约的卖家是否具有出卖的资格。
二、合同标的条款
二手房买卖合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房。（1）写明权属证书编号，并且有关合同标的的描述内容应该都与权属证明记载内容相符合。未写明标的物业对应的权属证书编号，可能导致买卖双方对标的物业的理解产生分歧。
（2）应查明并写明标的房产是否为共有财产、夫妻共同财产或家庭共同财产，其上有无抵押、租约或司法限制等权利限制。这些法律事实将直接影响合同能否生效或顺利履行。
（3）写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况，并对面积进行细化、区分。
（4）注意房产权证上的房屋用途限定，原售房单位是否允许转卖，是否有私搭乱建部分等，避免权属瑕疵。
（5）不要使用概括性、模糊性语言，导致事项约定不明，为纠纷埋下隐患。
三、价格条款
作为买方，在购买房产时，对于价格条款要特别注意以下问题：
（1）未办理过户前一次性付款的约定对买方不利，因为一旦购房款全额支付到卖方处后，买方便失去了以房款支付制约卖方合同行为的重要武器。
（2）设置适当的支付时间及支付数额很重要，如可选择“卖方于递件成功当天支付卖方”这一时间点。
（3）谨慎使用按揭贷款制度，如果合同约定的按揭贷款方式不能获批，而又无法一次性补足，则买方依照合同约定则可能因此构成违约。因此，买方在买房前应了解按揭银行的贷款规定及自己的贷款资信额度，以免出现贷款通不过审批的情况。
（4）受购房限制政策的影响，很多签订了预购协议的买方不在具备购房资格或不能按预期获得银行贷款或者购房资格户口。对于因受新出台住房政策影响到按揭手续办理的情况是否构成违约，是否退还定金及首期房款，极容易出现争议，最好在合同中进行明确的约定。
