房屋买卖合同无效，增值损失谁承担
发布时间：2020-06-24
文章来源：http://jzhyls.cn
2012年第27期
案例：
赵先生经中介公司与贾女士签订了房屋买卖合同，以40万元购买贾女士名下一处房屋，赵先生给付了首付款30万及中介费，贾女士如约交付房屋，但尚未办理过户手续。然而不久后，贾女士的丈夫刘先生以贾女士未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，后法院支持了刘先生的诉讼请求，并要求贾女士及中介公司将购房款、中介费等费用返还给了赵先生。但赵先生如另行购置同样状况的房屋，则需要支付高于原房价10万元的房价款，故赵先生打算要求贾女士、刘先生、中介公司赔偿其房屋差价损失10万元。
辨析：
赵先生与贾女士在签订《房屋买卖合同》时对合同中“房屋共有人情况”一款的存在及所载内容，即核实是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的规则是明知的，但双方均未按常理进行填写，故均存在主观过错。
贾女士作为共有人刘先生的配偶，最有能力了解和掌握刘先生是否同意卖房的真实态度，最容易避免因刘先生拒绝卖房导致房屋买卖合同无效后果得发生，故其对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。
中介公司作为提供居间服务的专业机构，其应较普通人熟悉法律、法规的规定，但其忽视对刘先生相关意思表示的审核，且未能对买卖双方，尤其是买方的风险予以提示，因此其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较赵先生重。
赵先生作为买受人，没有认真审核贾女士房屋共有人的情况，主观上也存在一定过错。
考虑增值损失实际存在，综合上述因素，贾女士应按50%比例承担过错责任，中介公司应按30%承担过错责任，其余20%由赵先生自行承担。
